Para efeitos de tributação de mais-valias em sede de IRS no caso de aquisição do imóvel no final de um contrato de locação financeira, deve ter-se em conta não só o valor residual de aquisição, mas também e ainda, o valor das rendas pagas ao longo do período acordado.
Assim, o valor a considerar para efeitos de valor de aquisição é o somatório do valor das rendas pagas ao longo do período de duração do contrato mais o valor residual.
O caso
Em 1999 um contribuinte celebrou um contrato de locação financeira relativo a um imóvel e durante nove anos, até 2008, procedeu ao pagamento das rendas mensais e sucessivas. Nesse ano de 2008 optou pela aquisição do imóvel pelo valor residual que havia sido estabelecido no contrato inicial celebrado em 1999.
Posteriormente veio a vender esse mesmo imóvel. Em 2010 a Administração Tributária emitiu uma liquidação adicional de IRS, referente a mais-valias, tendo considerado como valor de aquisição o valor residual e como valor de venda o valor real da venda efetuada.
Contra a liquidação foi deduzida impugnação judicial, a qual veio a ser julgada procedente pelo tribunal de 1.ª instância que considerou ilegal a liquidação porque não considerou para efeitos de valor de aquisição o valor das rendas pagas ao longo daquele período de nove anos.
Desta decisão a Fazenda Pública interpôs recurso para o Supremo tribunal Administrativo (STA).
Apreciação do STA
O STA confirmou a decisão do tribunal de 1.ª instância.
De acordo com o Código do Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis (IMT), o valor dos bens imóveis ou do direito de superfície constituído sobre os imóveis locados, adquiridos pelo locatário, através de contrato de compra e venda, no termo da vigência do contrato de locação financeira e nas condições nele estabelecidas, será o valor residual determinado ou determinável, nos termos do respetivo contrato. Por sua vez o Código do IRS prevê que, para efeitos de mais-valias, se o bem imóvel tiver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação de IMT.
No entendimento do STA, no caso de aquisição do imóvel no final do contrato, deve-se ter em conta não só o valor residual de aquisição, mas também e ainda, o valor das rendas pagas ao longo do período acordado - trata-se da consagração do princípio da neutralidade fiscal.
Em sede de IMT houve essa preocupação, uma vez que o locatário já suportou com o IMT pago pela locadora aquando da aquisição do imóvel desde logo porque o valor desse imposto foi repercutido pela mesma locadora no valor das rendas por si pagas. Assim, não pode retirar-se outra uma solução que, para efeitos de mais-valias, prejudique fortemente o locatário, contrariando, assim, aquele princípio estruturante.
A interpretação da lei, em sede de IRS, deve por isso fazer-se de acordo com o princípio da neutralidade fiscal, pois, caso contrário, estar-se-ía a subverter o regime especial criado pelo legislador e a tributar as ocorrências inerentes a tal tipo de contrato sem ter em conta as suas especificidades próprias que não se verificam nos meros contratos de compra e venda de imóveis.
Ou seja, o locatário veria a sua posição agravada, aquando da venda do imóvel, face ao proprietário que tenha adquirido o imóvel sem recurso ao regime da locação financeira. Ora, tal distinção ou descriminação negativa não encontra justificação ou apoio na lei vigente à data da ocorrência do facto tributário.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, processo n.º 0117/15, de 17 de junho de 2015
Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, artigo 46.º n.º 1
Código do Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis, artigo 12.º n.º 14