O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que é legítimo aos inquilinos recusar o pagamento das rendas até que o senhorio cumpra a sua obrigação de proceder à reparação do teto da loja, depois de este ter ruído parcialmente, impedindo o gozo do locado pelos inquilinos.
O caso
A proprietária de uma loja arrendada para café e salão de jogos intentou uma ação de despejo contra os inquilinos com fundamento na falta de pagamento de rendas.
Os inquilinos reconheceram a falta de pagamento das rendas, mas alegaram que as tinham deixado de pagar depois de terem ficados privados de utilizar a loja devido à queda de parte do teto da mesma, em resultado de obras realizadas pelo inquilino do piso superior, com a anuência dos senhorios. E que tinham solicitado à proprietária que consertasse o teto do locado, o que ela nunca chegara a fazer.
A ação foi julgada procedente, e decretado o despejo, decisão com a qual os inquilinos não se conformaram e da qual recorreram para o TRL.
Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa
O TRL concedeu provimento ao recurso, absolvendo os inquilinos, ao decidir que era legítimo a estes recusar o pagamento das rendas enquanto a senhoria não cumprisse a sua obrigação de proceder à reparação do teto da loja, depois de este ter ruído parcialmente, impedindo o gozo do locado pelos inquilinos.
Destinando-se o locado a café e salão de jogos, é manifesto que a queda de parte do teto tornaria impossível o seu funcionamento ou o uso normal do mesmo para o fim a que estava destinado, independentemente de não se ter provado que, aquando da queda, o inquilino exercesse tal atividade no estabelecimento.
E não tendo o senhorio procedido a quaisquer obras, apesar de para tal instado pelo inquilino, conclui-se que, com a sua omissão, privou este último do gozo do locado.
Sendo essa uma obrigação essencial do locador, uma vez que segundo a lei ele está obrigado a assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, sob pena de incumprimento do contrato, é lícito, enquanto tal omissão perdurar, que o inquilino recuse o pagamento das rendas, aplicando-se aqui a exceção de não cumprimento do contrato, sem necessidade de qualquer interpelação para o efeito.
É que embora a mera falta de realização de obras não constitua motivo suficiente para que o inquilino deixe de pagar a renda, uma vez que a exceção do não cumprimento só se verifica relativamente a prestações interdependentes, em que uma seja correlativa da outra, a obrigação de pagar a renda é a contrapartida de o senhorio proporcionar o gozo das coisas.
Pelo que, se o senhorio não proceder a obras que possibilitem o gozo do locado ao inquilino, incumpre uma obrigação correlativa da obrigação do pagamento das rendas, o que legitima a exceção do não cumprimento.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 5307/13.4T2SNT.L1-8, de 7 de julho de 2016
Código Civil, artigos 428.º, 1031.º b) e 1032.º