O Tribunal da Relação de Évora (TRE) decidiu que não carece de licença de utilização o contrato-promessa de compra e venda celebrado em relação a prédio que deva ser qualificado como rústico por ter uma área total de 67.250 m2, com uma construção nele implantada com a área de 400 m2, dada a predominância da afetação rural.
O caso
Em fevereiro de 2002 foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda de um prédio misto, composto por casas de habitação de senhorio e caseiro, de dois andares, logradouro e terreno de cultura e fruteiras, tendo as assinaturas sido reconhecidas presencialmente pelo notário.
Pago o sinal, o promitente-comprador passou logo a habitar, cultivar, usar e usufruir do prédio, mas sem que se tivesse alguma vez chegado a celebrar a escritura de compra e venda do prédio.
Situação que levou a massa falida dos vendedores, entretanto declarados insolventes, a recorrer a tribunal pedindo para que fosse resolvido o contrato e o promitente-comprador fosse condenado a entregar de imediato o prédio, com perda do sinal que tinha entregue.
Este contestou invocando a nulidade do contrato por falta de licença de utilização para a parte urbana habitacional do imóvel. Mas o tribunal julgou a ação procedente, condenando-o também a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo a quem estava hipotecado o imóvel, e que ele se obrigara a pagar no contrato. Inconformado, o promitente-comprador recorreu para o TRE.
Apreciação do Tribunal da Relação de Évora
O TRE apenas revogou a sentença recorrida na parte em que condenara o recorrente a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos, tendo no mais mantido a decisão.
Decidiu o TRE que não carece de licença de utilização o contrato-promessa de compra e venda celebrado em relação a prédio que deva ser qualificado como rústico por ter uma área total de 67.250 m2, com uma construção nele implantada com a área de 400 m2, dada a predominância da afetação rural.
A lei determina que o contrato-promessa deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que realiza esse reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização. A omissão dessa formalidade torna o contrato nulo.
Porém, essa exigência não é aplicável aos prédios rústicos. E uma vez que a lei não reconhece o conceito de prédios mistos, para qualificar aqueles que sejam compostos por parte rústica e urbana, a distinção entre um e outro deve assentar numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afetação económica.
Nesse sentido, estando em causa um prédio composto essencialmente por terreno de cultura e estando nele implantada uma habitação, cuja área é manifestamente inferior à do terreno, a afetação económica do prédio será predominantemente rústica.
Como tal, tratando-se de um prédio rústico, não lhe é aplicável a exigência da licença de utilização, o que afasta qualquer nulidade do contrato-promessa.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido no processo n.º 898/07.1TBELV.E1, de 26 de outubro de 2017
Código Civil, artigos 204.º e 410.º