O Supremo Tribunal Administrativo (STA) uniformizou jurisprudência ao decidir que, em caso de resolução do contrato de locação financeira imobiliária, a empresa de locação financeira que, posteriormente, venda o imóvel que foi objeto do citado contrato de locação, deve considerar como valor constante do contrato o valor pelo qual adquiriu o imóvel para o dar à locação e como valor patrimonial tributário o valor que serviu de base à liquidação respetiva do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviria no caso de não ter havido lugar à liquidação desse imposto.
O caso
Em 2020 uma sociedade bancária incorporou outras duas sociedades, entre as quais uma de locação financeira, tendo depois recorrido ao tribunal arbitral pedindo a declaração e ilegalidade da autoliquidação de IRC ao exercício de 2018 que tinha sido efetuada por essa mesma sociedade. Em causa estava a tributação em caso de venda de imóveis objeto de locação financeira após a resolução dos respetivos contratos. Descontente com a decisão arbitral, recorreu para o STA alegando que a decisão em causa estava em contradição com outra proferida anteriormente.
Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo
O STA negou provimento ao recurso, uniformizando jurisprudência, ao decidir que, em caso de resolução do contrato de locação financeira imobiliária, a empresa de locação financeira que, posteriormente, venda o imóvel que foi objeto do citado contrato de locação, deve considerar como valor constante do contrato o valor pelo qual adquiriu o imóvel para o dar à locação e como valor patrimonial tributário o valor que serviu de base à liquidação respetiva do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviria no caso de não ter havido lugar à liquidação desse imposto.
A lei determina que sejam considerados valores normais de mercado na determinação do lucro tributável, quando estejam em causa operações de transmissão onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.
Sendo que para a determinação do valor normal de mercado, a lei impõe que seja considerado, de um lado, o valor constante do contrato e, do outro, o valor patrimonial tributário definitivo, que prevalece quando for superior.
Esta regra tanto vale para a determinação do valor de aquisição como para a determinação do valor de realização.
Estando em causa a determinação do valor de aquisição nas situações em que o contrato de locação financeira imobiliária é resolvido e, subsequentemente, a locadora venda o imóvel a um terceiro, ou seja, saber como é que a locadora financeira imobiliária, estando no papel de adquirente de um imóvel, apura o respetivo custo de aquisição, deve ser considerado como custo de aquisição o valor pelo qual o imóvel é adquirido pela locadora a terceiro, para o dar à locação.
Assim, a locadora deve considerar, de um lado, o preço real da aquisição do imóvel a terceiro e, do outro, o valor normal do imóvel reportado ao momento dessa aquisição e não como custo de aquisição o valor das rendas vincendas e que, em virtude da resolução do contrato de locação financeira, deixaram de ser pagas ao locador.
Não só esse valor das rendas vincendas não tem suporte legal, como também a tributação tem por base a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis e o contrato de locação financeira não tem como efeito direto a transmissão de um direito real sobre o imóvel.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 23 de maio de 2024
Código do IRC, artigo 64.º n.º 3 alínea b)
Lei n.º 2/2014, de 16/01