1. "Com vista à estabilidade, segurança e liquidez dos seus investimentos e considerando o perfil de risco e as necessidades de solvência de uma seguradora, a Requerente tem promovido, ao longo dos anos, uma política de investimento focada na atividade imobiliária." (...).
2. "A atividade imobiliária da Requerente tem-se traduzido na aquisição e reabilitação de imóveis para venda ou para locação." (...).
3. "Assim, atualmente, a Requerente é proprietária dos seguintes imóveis de investimento localizados em território nacional (...).
4. "Com exceção de um dos imóveis, todos os outros estão atualmente afetos à atividade de locação (...), atuando a Requerente na qualidade de locadora nas diferentes frações ou unidades suscetíveis de utilização independente que compõem os imóveis em apreço." (...).
5. (...).
6. "A Requerente optou pela internalização desta atividade, ou seja, o desenvolvimento desta atividade pela própria Requerente (...).
7. "A Requerente não tem beneficiado do direito à dedução do imposto suportado com a aquisição dos serviços de construção civil e outros bens e serviços diretamente associados aos imóveis" (...).
8. "(...) verificando o caráter reiterado e duradouro da sua atividade imobiliária, a Requerente questionou-se sobre a possibilidade de ter acesso a tal regime, na medida em que materialmente exerce, com carácter de habitualidade, a atividade de aquisição e reabilitação de imóveis para venda ou para locação." (...).
9. "Concretamente, a Requerente pretende obter esclarecimento no que respeita ao cumprimento do requisito subjetivo previsto pelo artigo 3.º, n.º 3, do regime de renúncia à isenção do IVA nas operações imobiliárias, na medida em que a sua atividade tem por objeto, com caráter de habitualidade, a reconstrução e aquisição de imóveis para venda ou para locação." (...).
10. "A Requerente não poderá ter um tratamento diferente dos seus concorrentes, pelo simples facto de ter optado por internalizar a atividade imobiliária." (cf. parágrafo 20.º do ANEXO II).
11. "De facto, tendo procedido à realização de grandes obras de transformação e renovação do imóvel (...) (e estando em vias de concluir a reabilitação de outros imóveis), a Requerente tem expectativas de, suscitando um pedido de avaliação do valor patrimonial tributável ("VPT") do imóvel, o mesmo venha a ter um incremento significativo, o que permitirá, com referência à subsequente transmissão ou locação, renunciar à isenção do IVA, conquanto a totalidade das condições objetivas e subjetivas da renúncia se encontrem verificadas." (...).
"Proposta de enquadramento jurídico-tributário dos factos"
12. Nos termos da alínea 29) do artigo 9.º do Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA), está isenta de imposto a "locação de bens imóveis", e conforme alínea 30) do mesmo artigo, estão isentas de imposto "as operações sujeitas a imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis" (...).
13. O artigo 12.º do CIVA estabelece que "podem renunciar à isenção, optando pela aplicação do imposto":
"4 - Os sujeitos passivos que procedam à locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes a outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução (...)
5 - Os sujeitos passivos que efetuem a transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos, frações autónomas destes ou terrenos para construção a favor de outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução".
(...).
14. Tal como dispõe o n.º 6 do artigo 12.º do CIVA, "os termos e as condições para a renuncia à isenção do IVA, prevista nos n.ºs 4 e 5, são estabelecidos em legislação especial" (...).
15. "Deste modo, o regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis foi aprovado pelo artigo 3.º no Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro (doravante "regime de renúncia à isenção do IVA") (...).
16. "Este diploma, estabelece as regras da renúncia à isenção do IVA na locação e transmissão de bens imóveis, que está sujeita à verificação cumulativa de múltiplos requisitos referentes ao imóvel - requisitos objetivos - e referentes aos sujeitos passivos que podem intervir nessas operações - requisitos subjetivos." (...).
17. "O artigo 3.º do regime de renúncia à isenção do IVA, estabelece como condição subjetiva para a renúncia à isenção, que os intervenientes devem ser sujeitos passivos de IVA, que pratiquem operações que confiram o direito à dedução ou, no caso de sujeitos passivos mistos, o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total de volume de negócios." (...).
18. "Não obstante, o n.º 3 do artigo 3.º do regime de renúncia à isenção do IVA, estabelece que ainda que o conjunto das operações que conferem direito à dedução não seja superior à percentagem aí prevista, podem renunciar à isenção, os sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com caráter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação." (...).
19. "Ora, tendo a Requerente um pro rata de IVA inferior a 80%, não poderá a mesma deixar de preencher a condição subjetiva de recurso ao regime da renúncia à isenção de IVA, na medida em que, materialmente, exerce uma atividade que tem por objeto, com caráter de habitualidade, a aquisição de imóveis para venda ou para locação, conforme amplamente demonstrado pela factualidade reproduzida, bem como pelos argumentos que agora se apresentam." (...).
20. Mais refere que "o desvio entre o seu objeto social (...) em linha com a exclusividade legalmente exigida, e a atividade efetivamente exercida pela Requerente e que, em parte, se materializa no exercício, com caráter de habitualidade (...), de uma atividade de aquisição de imóveis para venda ou para locação com necessárias intervenções de reabilitação dos mesmos, não deve obstar ao exercício da renúncia à isenção do IVA." (...).
21. "A ausência (...), no objeto social da Requerente, de referência a uma atividade de aquisição de imóveis para venda ou para locação, não deverá relevar para efeitos do cumprimento do disposto no n.º 3 do artigo 3.º do regime da renúncia à isenção do IVA quando (...) a Requerente exerce efetivamente uma atividade imobiliária." (...).
22. "No momento da decisão pela aquisição de um imóvel para reabilitação e posterior locação ou transmissão, as sociedades imobiliárias (...) podem optar pelo exercício do direito à renúncia à isenção do IVA nas operações imobiliárias e, em consequência, podem deduzir o imposto suportado com a aquisição de bens e serviços relacionados com os imóveis, o que lhes confere uma vantagem competitiva significativa em relação a seguradoras que têm um modelo de negócio imobiliário como a Requerente." (...).
23. "Em ambos os casos (...) teremos certamente operações materialmente equivalentes (i.e., as operações sobre bens imóveis) com um tratamento em sede de IVA distinto." (...).
24. "O TJUE já declarou que o princípio da neutralidade fiscal, se opõe, nomeadamente, a que prestações de serviços semelhantes, que estão, portanto, em concorrência entre si, sejam tratadas de maneira diferente do ponto de vista do IVA (...) (C-267/99), n. 36 (...) (C-109/02), n. 20 (...) (C-498/03) n. 41." (...).
25. "A decisão de um Estado-Membro de restringir o alcance do direito de optar pela tributação das operações imobiliárias pode ser justificada pelo objetivo de assegurar a aplicação correta e simples da isenção e prevenir qualquer eventual fraude, evasão ou abuso, mas deverá respeitar o princípio da neutralidade (...) (C-246/04) n. 44 e 45." (...).
26. "O TJUE entendeu que pode existir violação do princípio da neutralidade fiscal se uma associação desportiva que tem como objeto estatutário o exercício ou a promoção da educação física não tiver a possibilidade de optar pela renúncia à isenção do IVA, quando tal possibilidade existe para outros sujeitos passivos que exercem atividades semelhantes e que se encontram em concorrência com esta associação (...) (C-246/04) n. 47." (...).
27. "A locação de bens corpóreos constitui uma forma de exploração desses bens, que deve ser qualificada como atividade económica, se a mesma for exercida com caráter de permanência, o que pode ser aferido tendo em consideração, por exemplo, a duração efetiva da locação do bem, a importância da clientela e o montante das receitas
(...) (C-230/94) n. 21 e 22." (...).
28. "Pelo que, em suma, apenas se pode concluir que, atendendo à realidade e substância da atividade imobiliária da Requerente, se encontra cumprido o requisito previsto pelo artigo 3.º, n.º 3, do regime da renúncia à isenção do IVA nas operações imobiliárias, e que a Requerente deverá beneficiar do direito à renúncia à isenção do IVA nas suas operações imobiliárias, conquanto se verifique a aplicabilidade dos demais requisitos objetivos, subjetivos e formais desse regime."
Informação proferida no Processo n.º 27133, com despacho de 2024-11-28, do Diretor de Serviços da DSIVA, por subdelegação