Um condómino com infiltrações graves na sua fração conseguiu que o Tribunal da Relação de Lisboa reconhecesse um crédito indemnizatório contra o condomínio, a compensar com a dívida de quotas executada, reduzindo a quantia exequenda.
O caso
Um condomínio intentou execução para cobrança coerciva de quotas ordinárias e extraordinárias, no valor de 10.172,52 €, de um condómino.
O condómino embargou, invocando, por compensação, um crédito de 5.551,40 € referente a obras que pagou para reparar infiltrações causadas pela fachada, parte comum do edifício, que o condomínio não arranjava.
O tribunal de primeira instância reduziu o valor das quotas em dívida para 7.157,93 € por efeito de prescrição parcial.
Recusou ainda a compensação por entender não provados os factos sobre danos, obras e pagamento.
Inconformado, o condómino recorreu.
Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa
O Tribunal da Relação de Lisboa reapreciou a matéria de facto, valorou de forma diversa a prova testemunhal e documental, reconheceu o crédito do embargante e ordenou a compensação parcial dos créditos.
Considerou provado que o problema de infiltrações da fachada atingiu a fração do executado e foi diversas vezes comunicado ao condomínio. Deu ainda como provado que a sala e os dois quartos sofreram danos de infiltrações devido ao mau estado da fachada, sendo visíveis escorrências de água e danos nas paredes e soalho.
Assumiu também como provado que as zonas à volta e por baixo das janelas tiveram de ser reparadas porque escorria água, causando danos no pavimento.
Foi o executado, por sua conta, que mandou reparar os danos, com picagem de paredes, estucagem, impermeabilização e pintura das três divisões, e que pagou a quantia de 5.551,40 € pelas obras, valor constante da fatura junta.
Para chegar a estas conclusões, a Relação atribuiu particular credibilidade ao empreiteiro, que descreveu os trabalhos realizados e a origem exterior (fachada) das infiltrações, bem como às testemunhas condóminas que relataram problemas idênticos em outras frações voltadas à mesma fachada.
A fatura, embora não prove por si só o pagamento, é um documento comercial sério e que o pagamento pode ser demonstrado por prova testemunhal, nomeadamente pela confirmação do prestador de serviços, seguindo jurisprudência consolidada.
Relativamente à responsabilidade do condomínio pelos danos, o Tribunal lembra que, em propriedade horizontal, a fachada – enquanto parede mestra/exterior – é parte comum do edifício, cabendo ao condomínio, através do administrador, assegurar a sua conservação.
Aplica-se ainda o regime das benfeitorias necessárias, que permite ao condómino realizar reparações urgentes nas partes comuns quando o administrador não atua, podendo depois exigir o respetivo custo.
A decisão sublinha que quem tem o dever de vigiar uma coisa (como o condomínio relativamente às partes comuns) responde pelos danos que ela causar, salvo prova de ausência de culpa ou de que o dano se teria produzido da mesma forma.
Não tendo o condomínio demonstrado ausência de culpa ou inevitabilidade do dano, fica configurada a sua responsabilidade civil pelos danos causados na fração, traduzidos no montante de 5.551,40 €.
Relativamente à compensação de créditos em embargos à execução, é admissível, em embargos à execução, o executado invocar por exceção de compensação um crédito não titulado por documento executivo.
A exigibilidade judicial do crédito não exige prévio reconhecimento judicial, podendo o contra-crédito ser conhecido como meio de defesa na própria execução.
Uma vez verificados os requisitos do regime – reciprocidade das posições de credor/devedor, crédito judicialmente exigível, inexistência de exceções obstativas e homogeneidade (ambos em dinheiro) –, o tribunal admite a compensação parcial:
- crédito do condomínio (após prescrição): 7.157,93 €.
- crédito do condómino por danos na fração: 5.551,40 €.
- montante remanescente, após compensação: 1.606,53 €.
Assim, a Relação revoga a sentença, julga procedentes os embargos quanto à compensação, e determina que a execução prossiga apenas pelo valor de 1.606,53 €, acrescido de juros de mora legais e demais acréscimos já fixados.
Assim, a execução prossegue apenas pelo remanescente de 1.606,53 €, mantendo-se os juros e acréscimos legais sobre esse valor.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 29.01.2026
Código Civil, artigo 1421.º, n.º 1, alínea a), artigo 1427.º, artigo 493.º, n.º 1, artigo 847.º
Código do Processo Civil, artigo 729.º, alínea h) e 731.º