Entra amanhã em vigor o diploma que estabelece a nova medida de fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente que sejam garantidos por hipoteca.
Contudo, a medida começa a produzir efeitos a partir de 2 de novembro.
Os pedidos dos mutuários aos bancos para aplicar a fixação da prestação podem ser feitos até 31 de março de 2024.
Mantém-se o objetivo de mitigar o impacto da subida dos indexantes de referência utilizados para definir a componente variável da taxa de juro aplicável a esses contratos, que se traduz na redução da prestação paga pelos mutuários e a sua estabilização por dois anos.
Deixa de ser exigida a variação de 3% do indexante de referência e a bonificação atribuída aumentada, podendo chegar aos 100%.
Vai manter-se a suspensão da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito à habitação a taxa variável ou com taxa de juro mista em período de taxa variável. Esta medida tinha duração prevista até ao final deste ano, mas passa a vigorar até 31 de dezembro de 2024.
A fixação temporária da prestação destina-se a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente e para realização de obras em habitação própria permanente,
Podem beneficiar os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável, podem determinar a revisão da prestação.
Os bancos devem divulgar as medidas pelos canais de comunicação com os mutuários, e os procedimentos para a sua aplicação. A informação tem de constar, pelo menos, nos extratos relativos ao crédito à habitação e nos sites, homebanking e aplicações móveis.
O incumprimento, pelas instituições, dos deveres previstos neste diploma ou na respetiva regulamentação constitui contraordenação punível pelo Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras; ao apuramento da respetiva responsabilidade contraordenacional é aplicável o regime substantivo e processual deste mesmo regime.
O diploma reforça ainda as medidas e os apoios extraordinários no âmbito dos créditos à habitação destinados às famílias.
MEDIDA DE FIXAÇÃO DA PRESTAÇÃO
Esta medida produz efeitos a partir de 2 de novembro de 2023.
O Banco de Portugal supervisiona a aplicação destas regras e pode proceder à sua regulamentação, nomeadamente em matéria de deveres de informação aos mutuários e de reporte para efeitos de supervisão.
Os contratos abrangidos são os celebrados com instituições de crédito, sociedades financeiras e sucursais de instituições de crédito e de instituições financeiras a operar em Portugal:
- contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, e
- contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca.
Requisitos dos contratos
Os contratos devem preencher os seguintes requisitos cumulativos à data do pedido apresentado pelo mutuário:
- celebrados até 15 de março de 2023; ou celebrados até 31 de março de 2024 (que é o limite do prazo para apresentação de pedido à instituição de crédito) nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante;
- tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
- contratados com taxa de juro variável ou com taxa de juro mista que esteja em período de aplicação da taxa de juro variável;
- não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
- os mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
- não estejam abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.
Como se faz a fixação temporária da prestação
Os bancos procedem à revisão da prestação do contrato de crédito e fixam o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu (EURIBOR) a seis meses, acrescido do spread previsto contratualmente. As demais condições do contrato de crédito não sofrem alteração, nomeadamente o prazo e a periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente.
A taxa EURIBOR a seis meses a considerar é aquela que resulta da média aritmética simples das cotações diárias da EURIBOR a seis meses no mês anterior ao pedido do mutuário.
No decurso do período de fixação da prestação, o respetivo valor não é objeto de revisão decorrente da variação da referida EURIBOR a seis meses.
A fixação da prestação não prejudica a aplicação:
- da suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado;
- das medidas de mitigação dos efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito de 2022 agora também atualizadas, sendo que não releva para o cálculo da taxa de esforço do mutuário prevista nesse diploma;
- da medida de bonificação temporária de juros prevista nos apoios à rendas e prestações bancárias em vigor aplicação desde o início deste ano, a qual é determinada com base no indexante e na prestação apurada nos termos contratualmente estabelecidos.
Montante diferido
O montante correspondente à diferença entre a prestação contratualmente devida e o valor da prestação fixada nos termos da medida de fixação da prestação é diferido, sendo amortizado:
- nos dois últimos anos do contrato de crédito, quando o prazo remanescente do contrato, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos;
- a partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.
O montante diferido é capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao regime.
O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário.
Em resultado da aplicação da medida de fixação da prestação, o montante do capital em dívida, à data da cessação desta medida, não poderá ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.
Para estes efeitos, a prestação a pagar pelo mutuário corresponde ao montante resultante da aplicação da taxa de juro do contrato de crédito sobre o valor do empréstimo apurado (em que o montante diferido é capitalizado no valor do empréstimo), sempre que este montante seja superior ao valor da prestação fixada por aplicação dos 70% da EURIBOR a seis meses mais o spread contratado.
Reembolso antecipado
O reembolso parcial do crédito é imputado, em primeiro lugar, à amortização do montante diferido e determina a correspondente redução do valor da prestação.
Em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, no decurso do período de fixação da prestação, o mutuário tem direito à manutenção, pelo novo mutuante, do valor da prestação fixada nos termos aplicáveis ao anterior contrato de crédito, pelo período remanescente do prazo (que no total é de 24 meses seguintes à data da aceitação pelo banco do pedido).
O reembolso aqui antecipado previsto não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito.
Procedimento para pedido de fixação da prestação
A fixação da prestação depende da apresentação de pedido à instituição por, pelo menos, um dos mutuários, até 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.
Após a receção do pedido, os bancos têm 15 dias para apresentar aos mutuários a informação sobre (em suporte duradouro):
- uma estimativa do montante diferido, tendo por base o prazo de 24 meses;
- o plano de reembolso indicativo do montante diferido (nos dois últimos anos do contrato ou A partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, consoante os contratos) e a respetiva evolução do capital em dívida;
- a comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas nos termos da medida de fixação da prestação;
- a comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.
Para ficar na posse dos necessários elementos, as instituições bancárias podem solicitar aos mutuários as informações.
Recebendo esta informação, os mutuários terão 30 dias para informam a instituição de crédito se aceitam a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito. Caso não respondam nesse prazo considera-se que não pretendem aceder à medida.
Se o contrato de crédito tiver mais do que um mutuário, a adesão à medida depende da aceitação de todos.
Está dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação da prestação.
Mais uma vez as instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.
No último mês do período de fixação da prestação, o banco terá de informar o mutuário sobre o valor total do montante diferido (através de suporte duradouro).
Duração
A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação, pelos mutuários.
A sua aplicação suspende-se imediatamente quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado pela aplicação do indexante correspondente a 70% da EURIBOR a seis meses mais spread. A aplicação da medida é retomada automaticamente sempre que o valor volte a ser superior.
Em caso de incumprimento das prestações, a medida de fixação da prestação cessa de imediato.
O termo ou a suspensão da aplicação da medida determina a retoma da aplicação das condições previstas no contrato de crédito.
O mutuário pode solicitar, a todo o tempo, a cessação da fixação da prestação. Nestas situações, a instituição deverá informar o mutuário do valor total do montante diferido.
Referências
Decreto-Lei n.º 91/2023 - DR n.º 197/2023, Série I de 11.10.2023
Lei n.º 24/2023 - DR n.º 103/2023, Série I de 29.05.2023
Decreto-Lei n.º 20-B/2023 - DR n.º 58/2023, 1º Supl, Série I de 22.03.2023, artigos 14.º, 16.º, 17.º e 25.º; novos artigos 14.º-A e 21.º-A
Decreto-Lei n.º 80-A/2022 - DR n.º 228/2022, 2º Supl, Série I de 25.11.2022, artigo 7.º
Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, artigo 210.º
Código do IRS, artigos 68.º, 74.º
Código do Imposto do Selo, artigo 7.º, n.º 1 alínea o)
Proposta de Lei 109/XV/2 [Governo], de 10.10.2023, artigos 154.º e 183.º