O Tribunal da Relação de Guimarães (TRG) decidiu que cabe ao condomínio a eliminação de patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal.
O caso
Os proprietários de uma fração autónoma de um prédio intentaram uma ação contra o condomínio pedindo que o mesmo fosse condenado a eliminar as infiltrações provenientes das partes comuns do prédio e os danos por estas provocadas no interior do seu apartamento.
O condomínio contestou, alegando que, de acordo com um técnico que visitara a fração, estavam em causa meras condensações e não infiltrações resultantes da falta de manutenção do prédio.
Mas o tribunal condenou o condomínio, decisão da qual foi interposto recurso para o TRG.
Apreciação do Tribunal da Relação de Guimarães
O TRG condenou o condomínio a realizar as obras que ainda se mostrassem necessárias a eliminar as infiltrações provenientes das partes comuns do prédio, mantendo no mais a decisão recorrida, ao decidir que cabe ao condomínio a eliminação de patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal.
De facto, diz a lei que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são suportadas pelo condomínio mediante o pagamento por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações.
Responsabilidade esta que subsiste mesmo nos casos em que as despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um dos condóminos ou a terceiro, independentemente do facto dos condóminos poderem depois agir contra o autor do dano.
Assim, estando em causa obras de reparação em elementos estruturais do edifício, como sejam as paredes exteriores, a responsabilidade que a lei imputa ao proprietário recai sobre o condomínio, figura orgânica que corresponde ao coletivo dos condóminos.
No caso, verificando-se que a fração autónoma dos autores sofre infiltrações provenientes das paredes exteriores do edifício, as quais constituem indubitavelmente partes comuns do edifício, a responsabilidade pela reparação das causas dessas infiltrações cabe exclusivamente ao condomínio, cabendo-lhe, nessa medida assegurar a adequada execução das obras necessárias para o efeito.
E embora tenha sido entretanto realizada uma intervenção ao nível da fachada do prédio, desconhecendo-se a extensão dessa intervenção e se foram realizadas todas as obras necessárias à eliminação das infiltrações, deve o mesmo ser condenado a proceder à realização das obras que ainda se mostrem necessárias para eliminar as infiltrações.
Sendo que o titular de uma das frações do prédio em propriedade horizontal que vê a sua fração afetada em resultado de algo ocorrido nas partes comuns do edifício pode exigir a respetiva responsabilidade do condomínio ou do próprio administrador, a título pessoal, desde que ocorram todos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 27.11.2025
Código Civil, artigos 1421.º e 1424.º