O Tribunal da Relação de Guimarães (TRG) decidiu que o facto dos proprietários de uma fração afetada por infiltrações provenientes do terraço do prédio não pagarem as suas quotizações não afasta a responsabilidade do condomínio por não ter efetuado as obras de conservação e reparação necessárias para evitar esses danos.
O caso
Os proprietários de uma fração autónoma de um prédio viram esta ser afetada pelo aparecimento de fissuras, humidades e infiltrações provenientes dos terraços do andar de cima que serviam de cobertura ao seu apartamento.
Responsabilizando o vizinho e o condomínio pelo sucedido e pelos danos que tinham sofrido, os proprietários recorreram a tribunal pedindo para que os mesmos fossem condenados a realizarem as obras de reparação necessárias nos terraços e na sua fração, bem como no pagamento de uma indemnização pelos danos causados.
Sendo que esses proprietários desde 2008 que não pagavam as quotas mensais de condomínio, as contribuições para o fundo de reserva, o seguro das partes comuns, nem as obras entretanto aprovadas e já realizadas no prédio. Situação que obrigara o condomínio a intentar uma ação executiva contra os mesmos, que terminara com a celebração de um acordo de pagamento da dívida em prestações.
O tribunal decidiu condenar o condomínio a realizar as obras necessárias num prazo de 90 dias e a pagar aos condóminos lesados uma indemnização no valor de 2.500 euros, decisão da qual foi interposto recurso para o TRG.
Apreciação do Tribunal da Relação de Guimarães
O TRG julgou parcialmente procedente o recurso apresentado pelo condomínio, condenando-o a realizar, num prazo de 120 dias, as obras necessárias para eliminar as anomalias no exterior do edifício e no interior da fração em causa e reduzindo para 750 euros o valor a pagar aos respetivos proprietários, a título de danos morais.
Decidiu o TRG que o facto dos proprietários de uma fração afetada por infiltrações provenientes do terraço do prédio não pagarem as suas quotizações não afasta a responsabilidade do condomínio por não ter efetuado as obras de conservação e reparação necessárias para evitar esses danos.
O condomínio está vinculado ao dever de vigiar, manter, conservar e reparar as partes comuns do edifício. Nesse sentido, reunidos que estejam os pressupostos legais da responsabilidade civil, está o mesmo obrigado a indemnizar o condómino pelos danos que o mesmo tenha sofrido como consequência direta da sua omissão, ilícita e culposa, de tais deveres.
Não obstante, estando provado que o condómino lesado não cumpre atempadamente com as suas obrigações de pagamento das quotas mensais de condomínio que lhe são devidas, mormente para fazer face a obras de reparação das partes comuns anteriormente aprovadas, criando assim ao próprio condomínio dificuldades acrescidas na disponibilização de meios financeiros para a realização das mesmas obras, esse dever de indemnização do condomínio deve ser reduzido por culpa do lesado.
Assim, estando em causa danos sofridos numa fração resultante de infiltrações provenientes dos terraços de cobertura que, embora afetos a outra fração, constituem partes comuns do prédio, incumbia ao condomínio proceder à sua vigilância e assegurar a sua manutenção, por forma a evitar a ocorrência de quaisquer danos.
Ao não fazer, violando por omissão essa sua obrigação, e tendo essa omissão originado danos para um dos condóminos, face à deficiente impermeabilização dos terraços, constitui-se o mesmo na obrigação de reparar esses mesmos danos e de indemnizar os condóminos afetados.
O simples facto destes não cumprirem com as suas quotizações de condomínio, não serve de causa de exclusão de culpa por parte do condomínio, tomado no conjunto de todos os condóminos, cuja responsabilidade na vigilância, manutenção e reparação das partes comuns lhe compete.
Deve é esse facto ser tido em conta na fixação do montante devido a título de indemnização por danos não patrimoniais, uma vez que quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída. Tendo o TRG concluído que a culpa, no caso, devia ser repartida na proporção de 30% para os proprietários da fração e de 70% para o conjunto dos restantes condóminos, fixando o valor da indemnização a pagar em função dessa repartição de culpas.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proferido no processo n.º 2049/17.5T8GMR-G1, de 10 de janeiro de 2019
Código Civil, artigos 483.º, 493.º, 570.º n.º 1, 1420.º, 1421.º n.º 1 alínea b) e 1422.º