O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de parapeito na varanda de um edifício constitui requisito essencial da constituição da servidão de vistas sobre o prédio vizinho, sem o qual não é possível obstar a que neste seja edificada qualquer construção que não respeite um espaço mínimo de metro e meio em relação a essa varanda.
O caso
Em 1985, aquando da construção do primeiro andar da sua moradia, os proprietários construíram na fachada uma varanda em toda a extensão da mesma e com metro e meio de largura, com abertura direta para o terreno vizinho. Construção essa que foi devidamente autorizada pela câmara municipal.
Mas, em 2011, também com autorização camarária, os proprietários do terreno vizinho construíram nele uma casa, tendo levantado uma parede que tapava a varanda.
Em consequência, os proprietários do imóvel afetado recorreram a tribunal pedindo para que lhes fosse reconhecido o direito de servidão de vistas sobre o terreno vizinho e que fosse ordenada a demolição da casa por forma a respeitar esse seu direito.
A ação foi julgada procedente mas, após recurso para o Tribunal da Relação, este revogou essa decisão, absolvendo os vizinhos. Inconformados, os proprietários recorreram para o STJ.
Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça
O STJ confirmou o acórdão recorrido, ao decidir que a existência de parapeito na varanda de um edifício constitui requisito essencial da constituição da servidão de vistas sobre o prédio vizinho, sem o qual não é possível obstar a que neste seja edificada qualquer construção que não respeite um espaço mínimo de metro e meio em relação a essa varanda.
Segundo a lei, o proprietário que no seu prédio levantar edifício ou outra construção não pode abrir nela janelas ou portas que deitem diretamente sobre o prédio vizinho sem deixar entre este e cada uma das obras o intervalo de metro e meio.
Porém, no caso de varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes, essa restrição só é aplicável quando sejam servidos de parapeitos de altura inferior a metro e meio em toda a sua extensão ou parte dela.
Isto porque é a existência desse parapeito que permite, tal como acontece numa janela, que uma pessoa se possa debruçar comodamente e com segurança sobre o prédio vizinho, ocupando-o parcialmente e devassando-o. Sendo que não são propriamente as vistas que a lei procura acautelar, mas sim esse devassamento, ou melhor, a possível ocupação do terreno vizinho.
Basta que, no parapeito duma janela ou dum terraço, a pessoa se debruce, numa atitude natural, ou estenda um braço, para que haja violação do direito de propriedade alheia, e é isso o que se pretende evitar.
Não obstante, mesmo que tenha sido construída varanda, terraço eirado ou obra semelhante em violação da lei, a existência de tais construções pode conduzir à aquisição por usucapião de servidão de vistas, que, quando constituída, obriga a que o proprietário do prédio vizinho que nele pretenda construir deixe sempre esse espaço mínimo de metro e meio entre as construções.
Sendo a existência de parapeito na varanda um requisito essencial da constituição de tal servidão.
Ora, não tendo os autores alegado ou demonstrado a existência de qualquer parapeito na varanda, desde a sua construção há mais de 20 anos, não se constituiu uma servidão de vistas a favor do seu prédio, pelo que os vizinhos podiam construir livremente a sua moradia sem terem de respeitar a restrição do espaço mínimo de metro e meio em relação à varanda.
Com a referida varanda pode o prédio dos autores ter adquirido um direito real de servidão, quiçá de luz e ar, mas nunca uma servidão de vistas que pudesse obstar à construção da moradia no terreno vizinho.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 128/12.4TBSBG.C1.S1, de 14 de julho de 2016
Código Civil, artigos 1360.º e 1362.º